на заседании, проведенном 16 августа 2017 года, рассмотрела поступившее в комиссию 21 июля 2017 года от Куманёвой, являющейся представителем ООО «Мантрак Восток» (ОГРН 1027200795918) на основании доверенности от 18 мая 2017 года № 77 АВ 3545287


РЕШЕНИЕ
комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 25.10.2012 № П/471 в Свердловской области
при Управлении Росреестра по Свердловской области
(далее – комиссия)
Комиссия в составе:
председателя комиссии
В.М. Лузина начальника отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Свердловской области
заместителя председателя комиссии
Т.Н. Янтюшевой заместителя директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области
члена комиссии А.В. Чугуновой представителя органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации – начальника отдела по реализации государственных программ и обеспечению кадастровой деятельности Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области
члена комиссии Г.Л. Фалько представителя Национального совета по оценочной деятельности
при участии:
секретаря комиссии О.Г. Андреевой главного специалиста-эксперта отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Свердловской области
на заседании, проведенном 16 августа 2017 года, рассмотрела поступившее в комиссию 21 июля 2017 года от Куманёвой, являющейся представителем ООО «Мантрак Восток» (ОГРН 1027200795918) на основании доверенности от 18 мая 2017 года № 77 АВ 3545287, заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых оспариваются результаты определения кадастровой стоимости (далее – объекты недвижимости):
вид объектов недвижимости Земельные участки
кадастровый номер 66:41:0610005:35, 66:41:0610005:31
местоположение Свердловская область, г. Екатеринбург, восточнее п. Кольцово
адрес -
поданное на основании установления рыночной стоимости объектов недвижимости (далее – заявление), в размере:
№ п/п Кадастровый номер Рыночная стоимость, рублей Рыночная стоимость прописью
1 66:41:0610005:35 4 693 000,00 Четыре миллиона шестьсот девяносто три тысячи рублей 00 копеек
2 66:41:0610005:31 45 202 000,00 Сорок пять миллионов двести две тысячи рублей 00 копеек
по состоянию на 16 декабря 2014 года (далее – рыночная стоимость объектов недвижимости) в отчете об оценке от 30 июня 2017 года № 232 (далее – отчет об оценке), составленном оценщиком:
Фамилия, имя, отчество оценщика Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик Реквизиты документа, подтверждающего членство оценщика в саморегулируемой организации оценщиков
Панфилова
Евгения
Сергеевна Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация «Свободный оценочный департамент» Свидетельство
от 16.09.2014 № 003
В результате рассмотрения заявления комиссией УСТАНОВЛЕНО:
отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости, определенной в размере:
№ п/п Кадастровый номер Кадастровая стоимость, рублей Кадастровая стоимость прописью
1 66:41:0610005:35 6 897 508,44 Шесть миллионов восемьсот девяносто семь тысяч пятьсот восемь рублей 44 копейки
2 66:41:0610005:31 85 874 317,86 Восемьдесят пять миллионов восемьсот семьдесят четыре тысячи триста семнадцать рублей 86 копеек
по состоянию на 16 декабря 2014 года, отраженной в Акте определения кадастровой стоимости от 16 декабря 2014 года (далее – кадастровая стоимость объектов недвижимости), составляет:
№ п/п Кадастровый номер Процент отклонения Процент отклонения прописью
1 66:41:0610005:35 32,0 Тридцать два
2 66:41:0610005:31 47,4 Сорок семь целых четыре десятых
Оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:
1. Стр. 2, 65-66. Неверно указано разрешенное использование объекта оценки с кадастровым номером 66:41:0610005:31 «обслуживание автотранспорта». Фактически разрешенное использование земельного участка – «для размещения складских помещений». Так же на стр. 5 неверно указано разрешенное использование обоих объектов оценки. Нарушение п. 5 ФСО № 3.
2. Стр. 34. Указанный диапазон поправки на передаваемые имущественные права 1011% не соответствует диапазону, приведенному в Справочнике оценщика недвижимости, на который ссылается оценщик. Нарушение п. 5 ФСО № 3.
3. Стр. 55. Поправка на права для аналогов №№1 и 2 внесена по долгосрочной аренде некорректно. Объявление о продаже (стр. 97) не содержит сведений о передаваемых правах. Иные источники информации, подтверждающие срок аренды более 10 лет, отсутствуют. Преимущественное право возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок согласно ст. 621 ГК РФ касается застроенных земельных участков. На свободные земельные участки обычно оформляется аренда на 3-5 лет на период строительства, то есть аренда краткосрочная. Нарушение п. 5 ФСО № 3.
4. Стр. 56. Поправка на дату по данным сайта РОСРИЭЛТ. Принт-скрин источника отсутствует, информация, использованная в расчетах, не подтверждена. Нарушение п. 5 ФСО № 3.
5. Отсутствует принт-скрин объявления о продаже аналога № 3 (Новосвердловская ТЭЦ), приведенная на стр. 48 ссылка в сети Интернет не работает. Информация, использованная в расчетах, не подтверждена. Нарушение п. 5 ФСО № 3.
6. Стр. 61, 64. Сумма корректировок по аналогам №№ 1 и 3 с округлениями, приведенными в отчете, не воспроизводится. Получается целое значение в %. Нарушение п. 5 ФСО № 3.
7. Стр. 61-62, 64. Скорректированная стоимость аналогов №№ 2 и 3 отличается более чем в 2 раза. Оценщик не приводит ссылку на источник, из которого использует формулу для определения коэффициента вариации, не приводит формулу расчета среднеквадратического отклонения. Расчет коэффициента вариации может быть произведен по 2 формулам – для больших и малых выборок. При использовании формулы для малых выборок, которую приводит, например, Грибовский С.В. в своем учебнике «Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества», М., 2008, коэффициент вариации составит более 33%, что говорит о неоднородности выборки. Нарушение п. 5 ФСО № 3.
8. Стр. 77. Оценщиком некорректно идентифицирован объект № 7 (Высоцкого, 1) оценщиком как земельный участок с кадастровым номером 66:41:0707011:1. Согласно Публичной кадастровой карте по данному адресу имеется другой земельный участок указанной в объявлении площади. Таким образом, отказ от использования в качестве аналога указанного объекта не обоснован. Нарушение п. 5 ФСО № 3, п. 22 ФСО № 7.
По результатам рассмотрения заявления комиссия РЕШИЛА:
отклонить заявление.
Настоящее решение может быть оспорено в суде.
Председатель комиссии В.М. Лузин
Секретарь комиссии О.Г. Андреева

Приложенные файлы

  • docx 48170748
    Размер файла: 22 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий